Um dos assuntos que mais geram dor de cabeça nos condomínios hoje em dia é a tal da inadimplência. As desculpas são as melhores, desde gastos familiares até a crise econômica brasileira. Para isso, o síndico precisa estar bem informado quanto as leis que regem esse tipo de problema.
Segundo o Código Civil, Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
(Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
Art. 1.335. São direitos do condômino:III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.
Art. 1.348. Compete ao síndico:VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas
Segundo o novo Código Civil, a multa por atraso em pagamento deve ser de 2>#/span###. Os juros devem ser os contidos na Convenção. Caso a convenção seja omissa, devem respeitar o patamar de 1% ao mês. Para aumentar os juros, é preciso alterar a Convenção, com aprovação de 2/3 dos condôminos. A multa também é válida para condomínios com Convenções anteriores ao novo Código Civil, que entrou em vigor em 11/1/2003. No caso acima, a cláusula da Convenção que prevê multa maior que 2% perde automaticamente a validade legal, não sendo necessário, portanto, alterá-la.
As dívidas anteriores à entrada em vigor do Código Civil (11/1/2003) têm a multa que a Convenção do condomínio estipulava à época, até o teto de 20%. Atrasos em rateios extraordinários obedecem às mesmas regras. A multa de 2% não vale para o atraso de penalidades decorrentes de desrespeito ao Regulamento Interno.
Nota: apesar de o Novo Código Civil ter diminuído o teto da multa por atraso em pagamentos de 20% para 2%, no artigo 1336, o mesmo abriu a possibilidade de elevação dos juros além do patamar de 1% ao mês, se assim a Convenção do condomínio dispuser:
"Art. 1336 § 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito."
No caso da convenção não prever a cobrança de juros além do patamar de 1% ao mês, como ocorre na maioria dos casos, a mesma poderá ser alterada para adequar-se à nova realidade do mercado. Para tanto, é preciso aprovação de 2/3 dos condôminos.
Tratar deste tipo de assunto não é fácil, mas o conhecimento jurídico ajuda em muito a resolução desse problema. A melhor opção é, procurar um advogado que possa instruir melhor sobre os passos a serem dados. No mais, manter um bom relacionamento com todos os moradores também colabora com a boa convivência e ajuda a futuramente dialogar sobre assuntos deste porte.
