Uno de los asuntos que más generan dolor de cabeza en los condominios hoy en día es el de la morosidad. Las excusas son las mejores, desde gastos familiares hasta la crisis económica brasileña. Para ello, el síndico necesita estar bien informado como las leyes que rigen ese tipo de problema.
Según el Código Civil, Art. 1.336. Son deberes del condominio:
- contribuir a los gastos del condominio en la proporción de sus fracciones ideales, salvo disposición en contrario en el convenio;
§ 1o El condón que no paga su contribución quedará sujeto a los intereses moratorios convenidos o, no siendo previstos, los de un por ciento al mes y una multa de hasta el 2 por ciento sobre el débito .
Art. 1.335. Son derechos del condominio: III - votar en las deliberaciones de la asamblea y participar en ellas, estando él.
Art. 1.348. Compete al síndico: VII - cobrar de los condóminos sus aportaciones, así como imponer y cobrar las multas debidas
Según el nuevo Código Civil, la multa por retraso en pago debe ser del 2%. Los intereses deben ser los contenidos en la Convención. En caso de que el convenio sea omiso, deben respetar el nivel del 1% al mes. Para aumentar los intereses, es necesario modificar la Convención, con aprobación de 2/3 de los condóminos. La multa también es válida para condominios con Convenciones anteriores al nuevo Código Civil, que entró en vigor el 11/1/2003. En el caso anterior, la cláusula de la Convención que prevé una multa mayor que el 2% pierde automáticamente la validez legal, por lo que no es necesario modificarla.
Las deudas anteriores a la entrada en vigor del Código Civil (11/1/2003) tienen la multa que la Convención del condominio estipulaba en la época, hasta el techo del 20%. Los retrasos en prorrateos extraordinarios obedecen a las mismas reglas. La multa del 2% no vale para el retraso de penalidades derivadas de la falta de respeto al Reglamento Interno.
Nota: a pesar de que el Nuevo Código Civil ha disminuido el techo de la multa por atraso en pagos del 20% al 2%, en el artículo 1336, el mismo abrió la posibilidad de elevación de los intereses más allá del umbral del 1% al mes, si así Convenio del condominio dispone:
Art. 1336 § 1o El condón que no paga su contribución quedará sujeto a los intereses moratorios convenidos o, no siendo previstos, los de un por ciento al mes y multa de hasta dos por ciento sobre el débito.
En el caso de que el convenio no prevea el cobro de intereses más allá del umbral del 1% al mes, como ocurre en la mayoría de los casos, la misma podrá ser alterada para adecuarse a la nueva realidad del mercado. Para ello, es necesaria la aprobación de 2/3 de los condóminos.
Tratar de este tipo de asunto no es fácil, pero el conocimiento jurídico ayuda en mucho a la resolución de este problema. La mejor opción es, buscar un abogado que pueda instruir mejor sobre los pasos a ser dados. En el más, mantener una buena relación con todos los habitantes también colabora con la buena convivencia y ayuda a futuro dialogar sobre asuntos de este porte.
